Ответ ТСЖ на вопросы анонимного листка (по повестке Ежегодного собрания собственников)

В ТСЖ за разъяснениями обратились жильцы нашего дома, которые получили в почтовые ящики анонимный листок.pdf с 12 пунктами замечаний по повестке проведенного общего собрания. 

Поскольку автор листка не захотел представиться, полагаем, он не обидится, если мы будем в своих ответах называть его Аноним.

Прежде чем комментировать вопросы в обращении, мы бы хотели заметить Анониму, что согласно Жилищного кодекса РФ, повестка дня собрания вывешивается за 10 дней до начала собрания именно с целью дать возможность каждому собственнику прийти к инициатору собрания и задать вопросы, получить всестороннюю информацию по вопросам и документам повестки собрания.  Такая возможность также сохраняется у собственника в течение всего времени, пока идет заочная часть голосования, то есть еще 10-15 дней. Прежде чем принять решение по прошедшему собранию и проголосовать, многие жильцы обращались в ТСЖ за разъяснениями, и получили их.

Почему Аноним решил задать вопросы правлению ТСЖ, разложив листки во все почтовые ящики дома, кроме почтовых ящиков членов правления - остается для нас загадкой.

Полагаем, целью акции "Неравнодушный жилец" - была скорее провокация и попытка срыва собрания, нежели желание разобраться в повестке.

Тем не менее, мы считаем своим долгом дать пояснения по вопросам листовки. Провокатор или нет, Аноним - такой же собственник нашего дома как и другие, а наша задача - не только представлять Ваши интересы, но и помогать разобраться в такой непростой теме как самоуправление многоквартирным домом.

Итак. Вопросы Анонима (орфография и пунктуация автора сохранена)

1)    В соответствии с требованием пункта 13.2 Устава ТСЖ "Школьное" (протокол №2/14 от 22.06.2014 г.) правление товарищества собственников избирается из числа членов ТСЖ собранием Товарищества на срок 1 год. В прошлом году перевыборного собрания не было, поэтому председатель и правление нелегетивно (вопрос повестки №1-2 и 6)

Собрание, проведенное 27.04.2018 г. проводилось в соответствии со ст. 45 ЖК РФ и являлось ГОДОВЫМ ОБЩИМ СОБРАНИЕМ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ. 

Если Аноним не участвовал в прошлогоднем собрании по выбору состава правления, это не значит, что собрания не было и состав правления ТСЖ не избирался.

2) Ревизионная комиссия не работала и отчет не предоставила. Проверка использования денежных средств ТСЖ в 2017 году не проводилась (вопрос повестки №3)

Еще раз предлагаем внимательно прочесть название собрания.

Ревизионная комиссия, избранная жильцами дома в количестве целых четырех человек (обращаем внимание Анонима, что к утверждению ее состава правление ТСЖ не имеет никакого отношения) - не нашла возможности провести ревизию.

Глава комиссии отказалась вникать в документы, и рекомендовала нанять аудиторов. Стоимость аудиторской проверки  может достигать 100 (ста) тысяч рублей. Кто должен понести эти дополнительные расходы? Председатель ревизионной комиссии внесла предложение оплатить аудит из бюджета ТСЖ.  

Товарищество собственников жилья - некоммерческая организация, не имеет дохода и существует на целевые взносы собственников. Это означает, что предложение главы ревизионной комиссии обойдется в сумму 628,93 рублей с квартиры. Даже если стоимость проверки выйдет вполовину дешевле, всё равно это доп.расходы, которые не внесены в финансовый план на текущий год.

Статья расходов "аудит" отсутствует среди решений, принятых собственниками. Поэтому мы предложили членам ревизионной комиссии - все же попытаться закончить работу до конца второго квартала и предоставить отчет, который будет опубликован на сайте ТСЖ.

3) В отчете председателя не прозвучала информация о том, что сделано по решению вопросов принятых на предыдущем собрании (вопрос повестки №2)

Председатель рассказал о проведенной работе.

Утверждать отчет на годовом общем собрании нет необходимости.

Задача председателя и ревизионной комиссии проинформировать (предоставить собственникам как можно больше информации о текущих делах, чтобы избежать сплетен и искусственного нагнетания обстановки группой активистов).

Заставлять Анонима внимательно слушать выступающих на собрании и вникать в суть -  не входит в обязанности правления.

4) На прошлом отчетном собрании (в сентябре 2017 года) было принято решение о восстановлении пожарной сигнализации и выполнении других мероприятий по приведению пожарного состояние дома в соответствие с установленными нормативными требованиями. Что сделано? (вопрос повестки №2)

Уважаемый Аноним, логично предположить, что подробный отчет о деятельности за год может быть представлен через год. А не через 7 месяцев, не так ли? Как Вы верно заметили, решения собственников были приняты на прошлогоднем собрании в сентябре.

Однако, мы готовы проинформировать Вас о том, что было сделано по интересующему Вас вопросу на текущий момент:

1. Была проведена ревизия состояния системы противопожарного оборудования дома и автоматики. Выявлены следующие недостатки:

• Требуется приобрести, установить и подключить 4 двигателя нагнетания воздуха в лифтовые шахты, мощностью 0,75 кВт.
• Требуется приобрести и установить двигатель в вытяжную систему подъезда, мощностью 5 кВт.
• Требуется восстановить подвижные соединения системы подачи воздуха.
• Требуется восстановить автоматику высокого напряжения и подключить аппаратуру управления через понижающие трансформаторы.

2. В рамках выполнения решения принятого на собрании собственников, были выданы предписания на снос самовольно устроенных в местах общего пользования кладовых помещений. Владельцам кладовых, которые не устранили нарушение добровольно, были предъявлены судебные иски. (Есть решение суда по кв. 47, кв. 58, кв.125 - о сносе "самостроя").
3. В настоящий момент проводятся дополнительные работы по выполнению ПП РФ № 390.

5) Сколько и на что истрачено в 2017 г. денежных средств ТСЖ (вопрос повестки №2)

Вопрос о расходовании денежных средств вообще отсутствует в повестке дня данного собрания и находится в компетенции ревизионной комиссии.

6) Почему не прозвучала информация о состоянии накопительного фонда на капитальный ремонт дома (вопрос повестки №2). Сколько имеется средств на счету? Сколько средств истрачено, на что и на каком основании?

Вопрос по капремонту не освещался, потому что в повестке собрания его не стояло. Однако, если вас остро волнует расходование средств по капремонту, Вы можете обратиться с соответствующим запросом в ТСЖ, и получить на него ответ.

Данная информация не является засекреченной. Более того, на сайте ТСЖона опубликована в разделе Документы и отчетность.

http://tsj-shkolnaya-19.kvado.ru/liabilities

7) К вопросу повестки №4, 5, 6, 7: "Взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме":

п. 4. Доходы от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме, средства товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, в том числе доходы от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, жилищного кооператива, могут направляться по решению собственников помещений в многоквартирном доме, решению членов товарищества собственников жилья, решению членов жилищного кооператива, принятым в соответствии с настоящим Кодексом, уставом товарищества собственников жилья, уставом жилищного кооператива, на формирование фонда капитального ремонта в счет исполнения обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по уплате взносов на капитальный ремонт и (или) на формирование части фонда капитального ремонта сверх формируемой исходя из установленного минимального размера взноса на капитальный ремонт, которая может использоваться на финансирование любых услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Что имеет в виду Аноним, нам установить не удалось. Уметь формулировать вопросы - не менее важно, чем цитировать выдержки из законов.

8). К вопросу повестки №8: В первую очередь необходимо привести в рабочее состояние стояки и батареи отопления на площадках перед квартирами и на лестничных маршах (на первых этажах). До 2006 года они функционировали.

Во всех подъездах дома батареи находятся в рабочем состоянии.  Батареи на лестничном пролете эвакуационного выхода не обеспечивают тепло внутри квартир.

Вопрос повестки дня №8 звучит так: "Приведение системы отопления в соответствие с проектной документацией по мощности и количеству нагревательных элементов" и касается выявленных нарушений внутри квартир (незаконные врезки в систему, установки кранов на батареях, перекрытие подачи ресурса в нижестоящие батареи, самовольное увеличение количества секций в батареях и т.д.), что приводит к дисбалансу работы всей системы отопления дома.

На очной части собрания Председатель разъяснил присутствующим данную проблему. Повторимся, заставлять Анонима внимательно слушать выступающих на собрании и вникать в суть -  не входит в обязанности председателя.

Если вы полагаете, что есть актуальные вопросы, которые требуют решения собственников, жилищный кодекс дает возможность каждому собственнику инициировать собрание.

9). К вопросу повестки №8: Привести систему горячего водоснабжения дома в соответствии с проектной документацией, чтобы температура подаваемой горячей воды была одинаковой во всех стояках. Проверить правильность подключения электронагревателей.

Хоть этого вопроса и не было в повестке, хочется заострить внимание Анонима, что установка электронагревателей в квартирах не предусмотрена проектной документацией нашего дома. Она не может быть правильной или неправильной. Она просто не может быть. Самовольная установка дополнительных электронагревательных приборов запрещена (читайте ПП РФ № 354).

Температура горячей воды 4-х подъездного многоквартирного дома физически не может быть одинаковой во всех стояках. Даже указывать на это Анониму неловко, любой человек, которых окончил хотя бы 8 классов средней школы, об этом знает.

Законодатель говорит, что температура воды в стояках должна соответствовать установленным температурным параметрам, подачу которых обеспечивает теплоснабжающая организация (в нашем с Вами случае это АО "АТЭК), см п. 5 Приложения 1 Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (ред. от 27.03.2018) "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов"

10). К вопросу повестки №9: По подписанию прямых договоров на вывоз ТБО.

Для того, чтобы поставили 1 контейнер необходимо скооперироваться двум подъездам?

Что имеет в виду автор, осталось за гранью нашего понимания. Из каких утвержденных норм Аноним производит расчет сбора мусора по 0.5 контейнера на подъезд?

Каким именно подъездам, по мнению Анонима, необходимо скооперироваться? Остальные два просто отныне перестанут мусорить?

На обслуживание лифтов и на отопление тоже будем заключать прямые договора?

Нужно уметь правильно понимать закон и разделять коммунальную и жилищную услугу. Они имеют не только разное толкование, но и порядок их оказания.

Поясним: оплата ТО лифта останется через ТСЖ, как и содержание и ремонт общего имущества собственников помещений, а вот оплату услуг по отоплению, ХВС и ГВС при желании можно будет рассмотреть на отдельном собрании.С апреля 2018 года законодатель предусмотрел такую возможность для собственников (см. Федеральный закон от 03.04.2018 N 59-ФЗ "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации").

Если большинством голосов будет принято решение о переходе на прямые договора - то, разумеется, мы их будем заключать.

Какие плюсы собственникам от перехода на прямые договоры с поставщиками услуг?

В этом случае, обязанность по сбору денежных средств с недобросовестных плательщиков ложится на поставщика. На текущий момент, ТСЖ обязано оплачивать коммунальные услуги в полном объеме из статьи "Обслуживание и ремонт дома", а с должниками вести претензионную работу и выбивать долги через суд.

Заключение прямых договоров означает, что неплательщики перестанут быть проблемой дома, а станут проблемой поставщиков коммунальных услуг.  И все средства по статье "Содержание жилья" будут полностью идти на содержание, обслуживание и ремонт.

В любом случае, решение о переходе или непереходе - принимать вам.

А зачем нам состав из 14 человек (в т.ч. 8 старших подъездов) на 159 квартир?

К чему относится этот вопрос? Члены правления ТСЖ должны выносить вам мусор или греть воду? А может тянуть канаты лифта? Откуда взялась цифра 14?

Состав штатных сотрудников ТСЖ определен решением общего собрания собственников как и их зарплата и зафиксирован штатным расписанием в количестве 8 человек.

Состав правления ТСЖ - 9 человек, их количество определено решением общего собрания жильцов.

Обязанности членов правления определены ст. 148 ЖК РФ, а обязанности штатных сотрудников содержатся в должностных инструкциях.

Все же, формулируйте свои вопросы корректнее, чтобы было понятно, что именно вызывает  у вас тревогу и беспокойство.

11) К вопросу повестки №10: Информация размещается в соответствии с требованиями:

а) постановления Правительства РФ от 23.09.2010 г. №731 "Стандарт раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами";

Переводя с юридического на русский, поясняем:

а) стандарт в ПП РФ №731 обязывает ТСЖ размещать информацию на стендах дома, в Системе (речь идет о портале ГИС ЖКХ), а также на сайте муниципального органа. 

Создавать собственный сайт законодатель обязал управляющую компанию, а не ТСЖ.

Поскольку в нашем ТСЖ, для удобства жильцов, такой сайт всё же был создан,  то представляется резонным включение в повестку собрания вопрос: хотели бы жильцы, чтобы информация о деятельности ТСЖ (в том числе, об отчетах проведения общих собраний) - дублировалась на нашем собственном сайте.

Как показывает печальная статистика, 90% бумажных отчетов и объявлений, которые размещаются на стендах - удаляются "доброжелателями-активистами". Объявление с сайта сорвать и уничтожить гораздо сложнее.

б) частью 2 ст. 165 Жилищного кодекса РФ; в) частью 18 ст.7 ФЗ № 209 от 21.07.2014 г. "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства".

В части 2 ст. 165 ЖК РФ и в части 18 ст.7 ФЗ № 209 речь идет о размещении управляющими организациями информации в государственной Системе контроля за деятельностью предприятий жилищной сферы (портал ГИС ЖКХ).

Мы рекомендуем Анониму изучить  предметнее ч. 3 ст. 46 ЖК РФ, в которой законодатель обязывает инициатора общего собрания сообщать итоги голосования в местах, удобных для ознакомления всем собственникам. Эти места собственники могут самостоятельно определять голосованием на общем собрании.

12) К вопросу повестки №11: В ЖК РФ в Статье 45. "Порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном дом" определен порядок проведения внеочередных собраний.

Обращаем внимание Анонима, что 11 вопрос повестки дня касается ч. 6 ст 45 ЖК РФ. Законодатель предусмотрел определенную форму проведения внеочередного собрания и порядок ее финансирования. Соответственно, для непредусмотренного законом случая проведения внеочередного собрания, жильцами может быть самостоятельно определен порядок его финансирования.

***

Завершая наш письменный диалог, хотим сказать Анониму следующее.

То, что у Вас есть вопросы и не все равно, что происходит с Домом - это хорошо.

Задавайте их. Получайте ответы. Правление и жильцы должны находиться в непрерывном диалоге.

Но, если вы хотите прилюдно отчитать правление - готовьтесь к этому добросовестнее.

Как показало Ваше послание жильцам, цитировать выдержки из законов - не значит их понимать. Изучайте законы, читайте комментарии юристов. Окунайтесь с головой в прекрасный и многообразный мир жилищно-коммунального законодательства.

Чего делать не стоит, так это навязывать свое мнение окружающим, демонстрируя некомпетентность и вводя в заблуждение собственников дома.

И в будущем, подписывайте свои письма. Анонимность автоматически переводит Ваше послание из возмущения неравнодушного собственника в информационный "вброс".

С уважением,  

Правление ТСЖ «Школьная 19»